Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất cần lưu ý gì?

24-02-2022 09:28

Topnhadat.vn - Theo quy định hiện hành, hợp đồng mua bán nhà đất cần phải được ng chứng, chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý, quyền lợi của hai bên mua - bán. Vậy thủ tục ng chứng hợp đồng nhà đất có phức tạp? Phí ng chứng ai chịu?

Những thắc mắc thường gặp về ng chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây. Nắm rõ những điều cần biết khi ng chứng hợp đồng bán đất, mọi thủ tục sẽ thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả hơn.

 1. Hợp đồng mua bán nhà đất phải ng chứng hoặc chứng thực

Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất và nhà ở hoặc những tài sản khác gắn liền với đất) phải được ng chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu phải tuân thủ về hình thức, tức là khi mua bán nhà đất thì phải ng chứng hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ không có hiệu lực nếu không được ng chứng, chứng thực.

Đặc biệt, hợp đồng mua bán nhà đất có ng chứng hoặc chứng thực là yếu tố quan trọng để làm thủ sang tên sổ đỏ. Nếu không có hợp đồng ng chứng thì không thể làm thủ tục sang tên được.

Hợp đồng ng chứng có giá trị pháp lý cao hơn hợp đồng chứng thực. Ảnh minh họa

2. ng chứng hợp đồng mua bán nhà đất ở đâu?

Điều 42, Luật ng chứng năm 2014 nêu rõ: "ng chứng viên của tổ chức hành, nghề ng chứng chỉ được ng chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề ng chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp ng chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.".

Điều đó có nghĩa là, khi ng chứng hợp đồng mua bán nhà đất, các bên phải ng chứng tại tổ chức ng chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.

3. Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ở đâu?

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 5, Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thẩm quyền và trách nhiệm của UBND phường, xã, thị trấn trong việc chứng thực hợp đồng giao dịch nhà đất như sau: 

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015 có quy định, UBND phường, xã, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính phường, xã, thị trấn địa phương mình.

Căn cứ theo các quy định nêu trên thì nơi chứng thực hợp đồng hợp đồng mua bán nhà đất là UBND phường, xã, thị trấn nơi có nhà đất được giao dịch chuyển nhượng.

4. Nên ng chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất?

Để trả lời câu hỏi này, bạn cần nắm rõ ưu, nhược điểm của ng chứng và chứng thực hợp đồng nhà đất.

Công chứng

- Ưu điểm: ng chứng có giá trị pháp lý cao hơn. Hợp đồng ng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Mặt khác, hợp đồng có giá trị chứng cứ; các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được ng chứng không phải chứng minh.

- Nhược điểm: Phí ng chứng cao hơn.

Không thể sang tên sổ đỏ nếu hợp đồng mua bán nhà đất không được ng chứng hoặc chứng thực. Ảnh minh họa

Chứng thực:

- Ưu điểm: Việc chứng thực tại UBND cấp xã sẽ thuận lợi hơn cho người dân. Hơn nữa, phí chứng thực cũng thấp hơn so với ng chứng. 

- Hạn chế: Trường hợp xảy ra tranh chấp thì hợp đồng chứng thực không có giá trị chứng cứ chứng minh về tình tiết, sự kiện trong hợp đồng mà chỉ chứng minh về thời gian, địa điểm... Trong khi đó, khi khởi kiện tại Tòa án, nguyên đơn có nghĩa vụ chứng minh tình tiết, sự kiện trong hợp đồng.

Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được ng chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.".

Như vậy, các bên có quyền lựa chọn ng chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất. Các bên tùy vào nhu cầu cụ thể của mình, lệ phí thực hiện, thuận tiện đi lại hay không mà chọn ng chứng hoặc chứng thực sao cho phù hợp nhất.

Thông thường, để loại trừ tối đa rủi ro pháp lý, người dân sẽ chọn ng chứng tại Phòng ng chứng của Nhà nước hoặc Văn phòng ng chứng tư.

Lưu ý: 

- Khi sang tên Giấy chứng nhân (sổ đỏ, sổ hồng), hợp đồng chứng thực hoặc hợp đồng ng chứng đều có giá trị pháp lý như nhau. 

- Trong trường hợp tranh chấp, khởi kiện về nhà đất, hợp đồng ng chứng và chứng thực có giá trị pháp lý nhất định, không giống nhau như đã phân tích ở trên.

5. Phí ng chứng hợp đồng mua bán nhà đất ai trả?

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 66, Luật ng chứng năm 2014: "Người yêu cầu ng chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản ng chứng phải nộp phí ng chứng.".

Căn cứ theo quy định trên thì người yêu cầu ng chứng là người phải chịu khoản lệ phí ng chứng. Thế nhưng, trên thực tế, các bên hoàn toàn có quyền tự thỏa thuận với nhau về việc ai là người trả phí ng chứng và các loại thuế phí khác như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ.

Khoản 2, Điều 4, Thông tư 257/2016/TT-BTC nêu rõ, phí ng chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:

- Trường hợp chỉ có đất: Phí ng chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

- Trường hợp đất có nhà ở, ng trình xây dựng trên đất: Phí ng chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, ng trình xây dựng trên đất.

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng chuyển nhượng

Mức thu

(đồng/trường hợp)

Dưới 50 triệu đồng 50.000 đồng
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100.000 đồng
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

6. Hợp đồng mua bán nhà đất không ng chứng được hợp pháp hóa?

Thực tế cho thấy, khá nhiều hợp đồng mua bán nhà, mua bán đất không được ng chứng hay chứng thực và không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Để hoàn thiện hồ sơ sang tên nhà đất, bạn cần ng chứng hợp đồng mua bán tại tổ chức ng chứng Nhà nước hoặc tư nhân. 

Tuy vậy, nếu bên bán đã chuyển đi nơi khác và người mua nhà đất không thể liên lạc được để đi ng chứng thì vẫn có thể hợp pháp hóa hợp đồng chuyển nhượng. Theo Khoản 2, Điều 129, Bộ luật Dân sự năm 2015: "Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về ng chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định ng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc ng chứng, chứng thực".

Theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chưa ng chứng vẫn có hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng. Một bên hoặc các bên yêu cầu Tòa án ra quyết định ng nhận hiệu lực của hợp đồng.

Khi nộp đơn yêu cầu Tòa án ng nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất thì người yêu cầu phải có giấy tờ, chứng minh việc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, chẳng hạn như thông tin chuyển khoản qua ngân hàng, biên lai, giấy giao nhận tiền,...

7. Thủ tục ng chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Để ng chứng hợp đồng mua bán nhà đất, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, đóng phí và thực hiện theo các bước sau đây:

  • Hồ sơ ng chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất 

Hồ sơ ng chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất gồm các loại giấy tờ sau:

- Bên bán (bên chuyển nhượng):

+  Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng);

+ Giấy tờ tùy thân: Thẻ căn cước/chứng minh thư hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng);

Sổ hộ khẩu;

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có).

- Bên mua (bên nhận chuyển nhượng)

+ Giấy tờ tùy thân: Thẻ căn cước ng dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu;

Sổ hộ khẩu;

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Riêng phiếu yêu cầu ng chứng thường sẽ do bên nhận chuyển nhượng nhà đất điền theo mẫu của tổ chức hành nghề ng chứng. Ngoài ra, các bên cũng có thể soạn trước hợp đồng mua bán nhà đất.

  • Trình tự các bước ng chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Quá trình thực hiện thủ tục ng chứng hợp đồng nhà đất gồm các bước sau:

- Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu ng chứng

+ Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người ng chứng, cụ thể, cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Trường hợp không đủ năng lực hành vi dân sự phòng ng chứng sẽ từ chối yêu cầu ng chứng.

+ Kiểm tra giấy tờ hồ sơ ng chứng: Nếu hồ sơ đầy đủ và đúng pháp luật thì thụ lý hồ sơ, ghi vào sổ ng chứng. Còn nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì nơi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu bổ sung, hoàn thiện.

- Bước 2. Thực hiện ng chứng

+ Trường hợp ng chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu người ng chứng: Người yêu cầu ng chứng đọc kỹ hợp đồng để kiểm tra thông tin và xác nhận vào hợp đồng. Sau đó, người yêu cầu ng chứng ký vào từng trang của hợp đồng trước mặt ng chứng viên. Tiếp theo, ng chứng viên sẽ yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu. Cuối cùng, ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

+ Trường hợp các bên soạn thảo hợp đồng trước: ng chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, nếu hợp đồng đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang các bước tiếp theo. Nếu hợp đồng không đúng quy định thì yêu cầu sửa, trường hợp các bên không sửa thì từ chối yêu cầu ng chứng.

  • Thời hạn ng chứng

Thông thường, thời hạn ng chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không quá 02 ngày làm việc. Thời hạn này có thể kéo dài hơn nếu hợp đồng có nội dung phức tạp, tuy nhiên không quá 10 ngày làm việc.

Trên đây là những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục ng chứng hợp đồng mua bán nhà đất mà cả bên mua và bên bán cần phải nắm rõ để tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, ng chứng.

Thanh Xuân (TH)

Xem thêm: Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng đất đai 2022?

Đóng